Udlejning af hus eller husrum er reguleret af lejeloven. Det gælder, uanset om udlejer er en fysisk eller juridisk person. I daglig tale er hus eller husrum hhv. en lejlighed eller et værelse.
Det er ikke et krav i lejeloven, at der udarbejdes en skriftlig lejekontrakt, men hvis enten lejer eller udlejer kræver det, skal de aftalte vilkår udfærdiges skriftligt.
Af bevismæssige årsager er det altid en god idé, at lejekontrakten udfærdiges på skrift. Medmindre det udtrykkeligt er aftalt at fravige lejeloven på et eller flere punkter, betragtes lejekontrakten for indgået på lejelovens vilkår. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at der er en meget snæver adgang til at fravige lejeloven til skade for lejeren.
Lejekontrakten
I lejeretten opereres der med begrebet ”blankettvang”. En blanket i lejeretlig forstand forstås som en skriftlig lejeaftale med vilkår, der kan anvendes ens overfor flere lejere, og som opfattes standardiserede af lejeren. En blanket må kun anvendes, hvis den er autoriseret af indenrigs- og boligministeren. Anvendes en uautoriseret blanket, er aftalte vilkår, der pålægger lejer større forpligtelser eller giver lejer mindre rettigheder end det, der følger af lejeloven, ugyldige.
Det følger dog af bestemmelsen, at en skriftlig lejeaftale vil være gyldig, hvis den er individuelt udformet over for den enkelte lejer og ikke ligner en standardiseret blanket.
En lejekontrakt skal som minimum indeholde:
- Oplysninger om lejemålets beliggenhed
- lejemålets størrelse
- lejeperiode
- betalingsbetingelser
- regler for opsigelse
- eventuelle særlige aftaler mellem lejer og udlejer.
Dette sikrer, at begge parter har klare retningslinjer for lejeforholdet, hvilket kan forhindre misforståelser og konflikter.
Typeformular A, 10. udgave:
Typeformularen er en standardiseret kontraktformular, der har til formål at forenkle processen med at udarbejde en lejekontrakt.
Langt de fleste boliglejekontrakter er indgået på en typeformular, og det er også anbefalingen at anvende typeformularen.
Fra 1. september 2022 er det alene Typeformular A, 10. udgave, der betegnes som en autoriseret blanket. Det betyder helt konkret, at hvis 9. udgave anvendes i dag, og det i § 8 afkrydses, at lejer har den indvendige vedligeholdelse af lejemålet, da vil det vilkår være ugyldigt. Det har herefter den konsekvens, at udlejer skal spare et beløb op på den såkaldte indvendige vedligeholdelseskonto, som lejer kan trække på til maling og gulvbehandling – for eksempel ved lejers fraflytning. Dermed kan anvendelse af en forkert typeformular ende med at koste udlejer muligheden for at kunne gøre krav mod lejer på andet end misligholdelse.
Det følger af retspraksis, at § 11 i typeformularen, uanset udgave, ikke er en del af blanketten, og aftaler i § 11 vil derfor være gyldige på trods af brug af forkert blanket.
Selvom du anvender den autoriserede typeformular, er det altid en god idé at søge rådgivning i forbindelse med udarbejdelsen af aftaleforholdet mellem udlejer og lejer, da lejeloven er meget kompleks, og du derfor kan risikere at få bragt dig selv i en uhensigtsmæssig situation – både som udlejer og lejer. Det er for eksempel vigtigt at undersøge, hvilket regelsæt lejen skal fastsættes og reguleres efter, om der er opsat korrekte målere, så lejers forbrug af vand og varme kan kræves udover lejen, hvem der skal have hvilke vedligeholdelsesforpligtelser osv.
Hos Ret&Råd er vi altid klar til at hjælpe dig i forbindelse med både udarbejdelse af en lejekontrakt såvel som i det løbende lejeforhold, for eksempel hvis der er opstået en tvist.