De mest typiske udlejerleverancer er vand og varme. Ved varme forstås både opvarmning af lejemålet og opvarmning af brugsvand.
Hvilke leverancer udlejer skal levere, beror på det aftalte mellem parterne, og herunder hvad der er muligt.
Udlejes f.eks. en villa, vil det lejeretligt være muligt at aftale, at lejeren selv tilmelder sig som forbruger hos el, vand og varmeforsyningsselskabet, ligesom lejeren selv må tilmelde sig signal- og internetforsyning. I sådan en situation skal udlejeren alene opkræve huslejen hos lejer, og er ikke forpligtet til at aflægge forbrugsregnskaber til lejerne med de risici, der følger med den forpligtelse, f.eks. risikoen for ikke at aflægge korrekt forbrugsregnskab. Udlejer opnår herved en administrativ og likviditetsmæssig fordel, hvorfor dette er at foretrække.
I praksis ses det dog ofte, at de lokale vandværker ikke vil tillade, at en lejer tilmelder sig som forbruger af ejendommens vandforsyning, og i sådan en situation må udlejer, som ejendommens ejer, træde ind som forbruger, hvorefter udlejer bliver leverandør af vand til lejeren. Herefter vil udlejer være forpligtet til at aflægge vandregnskab overfor lejeren, hvis udlejer vil have sine omkostninger til vand dækket af lejeren.
Hvis udlejer og lejer har aftalt, at lejer selv tilmelder sig som forbruger hos ejendommens forsyningsselskaber, men at den aftale, f.eks. for så vidt angår vand, bliver umulig for lejer at opfylde på grund af forsyningsselskabets forbud mod at tillade lejeren at stå som forbruger, må udlejer afholde udgiften til vandværket, men er herefter berettiget til at opkræve aconto vandbidrag hos lejeren.
I alle andre situationer end ved udlejning af villaer og rækkehuse, er den typiske situation, at udlejer som minimum leverer vand og varme, og at det aftales, at lejer, til dækning af udlejers omkostninger til levering af vand og varme, betaler et aconto vand- og varmebidrag. Aconto bidraget fastsættes til en pris, der i det væsentlige svarer til lejers forventede forbrug. Det årlige aconto bidrag kan kræves betalt sammen med lejen, sædvanligvis med 1/12 af det forventede forbrug pr. måned.
Hvornår kan udlejer få refunderet sine udgifter til varme, vand, køling og el?
For at udlejer kan kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet af lejeren, skal ejendommens samlede forbrug fordeles imellem lejerne efter sædvanlige fordelingsregler efter egnede forbrugsmålere.
Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af varme, køling eller el i medfør af byggeloven, kan fordeling af udgiften ske efter areal eller rumfang. Dog skal fordeling af udgiften til el til andet end opvarmning ske ved godkendte individuelle elektricitetsmålere.
En ejendom er som udgangspunkt kun undtaget fra krav om individuel måling af forbrug efter byggeloven, hvis måling vil medføre en uforholdsmæssig stor omkostning målt op imod værdien af at måle forbruget.
Udlejer kan kun få refunderet sine udgifter til vand, hvis vandforbruget måles. Måles vandforbruget ikke, er vandforbruget inkluderet i lejen. I modsætning til el og køling, kan udlejer ikke ensidigt varsle vand ud af lejen. Når vand er inklusive i lejen, kan lejemålet bære en højere leje, end hvis lejer skulle betale særskilt for vand. Sagt med andre ord, når vand er inklusive i lejen, er risikoen for at lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, lavere.
Elforbrug kan også indeholdes i lejen, men udlejer kan med et varsel på 6 uger kræve, at lejerne fremover betaler forbrug på grundlag af afregningsmålere direkte til forsyningsselskabet. Opvarmes lejemålet med elvarme, kan førnævnte ændring først træde i kraft med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.
Kun hvis ejendommen helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel måling af køling i medfør af byggeloven, kan udgifterne hertil indeholdes i lejen. Det vil sige, at udgangspunktet for køling er, at det ikke kan indeholdes i lejen. Ligesom med el, kan udlejer med 6 ugers varsel forlange, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. Det er værd at bemærke, at en ændret fordeling fra areal og rumfang til målt forbrug betragtes som en forbedring, og opsætning af målere vil derfor kunne udløse en forbedringsforhøjelse på lejen.
Tilbage er at bemærke, at udgifter til varme og opvarmning af brugsvand ikke kan indeholdes i lejen, bortset fra to meget snævre undtagelser:
(i) Lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse, og
(ii) Lejeaftaler om lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde el.lign., hvis vedtægter er godkendt af det offentlige.
Regnskabskrav
Måles et givent forbrug, kan udlejer opkræve lejer aconto-bidrag til dækning af den samlede omkostning til forbruget. Men når forbrugsregnskabsåret er slut, skal udlejer udarbejde et forbrugsregnskab, som skal leveres til lejer med en indsigelsesvejledning typisk senest 4 måneder efter regnskabsårets afslutning.
Udarbejder udlejer ingen regnskaber, har lejer krav på at få refunderet alle sine aconto-betalinger. Leverer udlejer regnskaberne for sent, men er de i øvrigt rigtige, kan udlejer beholde aconto-betalingerne, men mister eventuelle efterbetalingskrav. Et efterbetalingskrav er den del af lejers forbrug, der udgør differencen mellem det samlede forbrug, f.eks. kr. 10.000, og lejers aconto-betalinger, f.eks. kr. 8.000. Det vil sige, at udlejer i den situation mister kr. 2.000. Derfor er det vigtigt, at udlejer sikrer sig, at aconto altid som minimum svarer til lejers forventede forbrug. Leverer udlejer korrekt regnskab til tiden, kan udlejer fastholde hele betalingen.
Lejers betaling af forbrug er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og betaler lejer således ikke et efterbetalingskrav, kan udlejer afgive påkrav og senere ophæve lejeforholdet.
Har parterne glemt at indgå aftale om betaling af aconto-varmebidrag, kan udlejer med 6 ugers varsel til en betalingstermin kræve lejers betaling af aconto-varmeforbrug. Er der ikke opsat målere, kan udlejer opsætte målere og herefter kræve lejers betaling af forbruget. Omkostningerne til opsætning af målerne kan lægges oven på lejen som en forbedringsforhøjelse. Udskiftes gammeldags manuelt aflæste målere med nye fjernaflæste målere, er der også grundlag for at varsle en forbedringsforhøjelse af lejen på dette grundlag.
Er el indeholdt i lejen, kan udlejer opsætte en måler og herefter varsle el ud af lejen. I det tilfælde skal lejen sættes ned med det beløb, som skønnes at have udgjort lejers elforbrug. Det kan herefter overvejes, afhængig af hvilken lejefastsættelsesregel der gælder for lejeforholdet, om der er grundlag for at varsle lejen op til det lejedes værdi.
Udlejers udgift til udarbejdelse af energimærke kan pålignes varmeregnskabet, fordelt med lige store dele, i den periode som energimærket er gyldigt.
Reglerne om betaling for varme, vand, køling og el m.v. findes i lejelovens kapitel 7, og reglerne om betaling for antenne og internet findes i lejelovens kapitel 8.
Huslejenævnet behandler tvister om forbrug.
Særligt for antenne og internet
Leverer udlejer antenne, typisk en tv-pakke og/eller internet, kan udlejer kræves udgiften hertil refunderet af lejer. Det samme gør sig gældende for så vidt angår drift og administrationsomkostninger til udlejers eget antenneanlæg, hvis det ikke er leveret af en ekstern udbyder. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen og skal derfor betales særskilt.
Læs mere om Leje af bolig.